Hier finden Sie einige wertvolle Tipps, wenn Sie ein Haus in München privat erfolgreich verkaufen wollen
I. 7 Tipps für das Verkaufen eines Hauses von privat
II. Was soll ich tun, wenn ich viele Besichtigungen habe, aber keinen Käufer?
III. 4 Tipps für die erfolgreiche Verhandlung beim Hausverkauf
IV. Einige Anmerkungen zum notariellen Kaufvertrag beim Verkauf Ihres Hauses
I. 7 Tipps für das Verkaufen eines Hauses von privat
Mit einem eigenen Haus ist oft auch viel Leidenschaft verbunden. Steht ein Verkauf an, ist es manchmal eine schwierige Frage, ob man versucht, den Verkauf privat zu arrangieren, oder ob man nicht doch einen Immobilienmakler, der mit dem Thema Hausverkauf vertraut ist, hinzuziehen sollte. Viele Eigentümer haben, nachdem sie selbst mit Verkaufsaktivitäten begonnen haben, die Erfahrung gemacht, dass so etwas doch relativ überwältigend und viel Arbeit sein kann. Doch dann war der Stein praktisch schon losgetreten.
Ich habe hier für Sie einige wichtige Punkte aus meinen Erfahrungen aus mehr als 900 Immobilienverkäufen herausgearbeitet. Falls Sie Ihr Haus privat verkaufen wollen, hoffe ich, dass Ihnen dieses Wissen nützlich ist. Sollte der private Verkauf Ihres Hauses in München nicht ganz nach Ihren Wünschen verlaufen, unterstütze ich Sie natürlich gerne und freue mich über Ihre Kontaktaufnahme.
Nun aber zu den Punkten, die Sie bei Ihrem privaten Hausverkauf beherzigen sollten, damit es ein Erfolg wird:
II. Was soll ich tun, wenn ich viele Besichtigungen habe, aber keinen Käufer?
Es kommt auch in Zeiten, in denen der Immobilienmarkt brummt und ein Verkauf eigentlich leicht sein sollte vor, dass verkaufswilliger Eigentümer feststellt: „Ich habe viele Besichtigungen, aber niemand kauft“.
Welche Gründe kann es dafür geben und was ist dann zu tun?
Wirkt das Haus schmutzig oder unaufgeräumt kann dies das Vertrauen in den Verkäufer, Immobilienmakler oder in das Objekt selbst herabsetzen. Eine falsche Zeit für die Besichtigung, wenn es beispielsweise zu dunkel ist, kann wirklich kontraproduktiv sein. Auch wenn die Werbung oder Bilder für das Objekt nur die Vorteile herausstreicht und Nachteile ausblendet und die Immobilie bei der Besichtigung nicht hält, was die Werbung versprochen hat, ist das ein unter Umständen ein gewichtiger Hinderungsgrund.
Wenn Sie also eine Immobilie von privat anbieten, zahlreiche Besichtigungen aber nicht zum Ziel führen, sollten Sie darüber nachdenken, für den Verkauf einen professionellen Immobilienmakler hinzuzuziehen. Oft wirkt das wie ein neuer Start und der schleppende Prozess kommt wieder in Gang.
III. 4 Tipps für die erfolgreiche Verhandlung beim Hausverkauf
Kauft man selbst etwas ein, dann möchte man es im Normalfall für einen einigermaßen günstigen Preis. Verkauft man etwas, möchte man natürlich den bestmöglichen Preis erzielen. Auto, Fernseher oder eben ein Haus, das Prinzip trifft auf alle Einkäufe bzw. Verkäufe zu.
Wenn Sie ein Haus erfolgreich verkaufen wollen, müssen Sie auch erfolgreich verhandeln.
Hier ein paar wichtige Tipps für eine erfolgreiche Verhandlung:
IV. Hausverkauf - einige Notizen zum notariellen Kaufvertrag
Welche Punkte müssen in einem Immobilienkaufvertrag berücksichtigt sein? Was muss bereits im Vorfeld beachtet werden?
Welche Punkte muss ein notarieller Immobilienkaufvertrag enthalten, bzw. welche Informationen benötigt das beurkundende Notariat insgesamt?
Mit einem eigenen Haus ist oft auch viel Leidenschaft verbunden. Steht ein Verkauf an, ist es manchmal eine schwierige Frage, ob man versucht, den Verkauf privat zu arrangieren, oder ob man nicht doch einen Immobilienmakler, der mit dem Thema Hausverkauf vertraut ist, hinzuziehen sollte. Viele Eigentümer haben, nachdem sie selbst mit Verkaufsaktivitäten begonnen haben, die Erfahrung gemacht, dass so etwas doch relativ überwältigend und viel Arbeit sein kann. Doch dann war der Stein praktisch schon losgetreten.
Ich habe hier für Sie einige wichtige Punkte aus meinen Erfahrungen aus mehr als 900 Immobilienverkäufen herausgearbeitet. Falls Sie Ihr Haus privat verkaufen wollen, hoffe ich, dass Ihnen dieses Wissen nützlich ist. Sollte der private Verkauf Ihres Hauses in München nicht ganz nach Ihren Wünschen verlaufen, unterstütze ich Sie natürlich gerne und freue mich über Ihre Kontaktaufnahme.
Nun aber zu den Punkten, die Sie bei Ihrem privaten Hausverkauf beherzigen sollten, damit es ein Erfolg wird:
- Zunächst einmal müssen Sie einen echten Anhaltspunkt dafür haben, wieviel Ihr Haus im Verkauf wert sein könnte, damit Sie einen Verkaufspreis festlegen können. Es ist empfehlenswert, sich hier nicht nur über eine, sondern über mehrere Quellen zu informieren, um einen realen Preis einzugrenzen. Gute Quellen sind der Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses München (kann man direkt dort für aktuell 65 Euro bestellen), der Plötz Immobilienführer München (gibt es im Hugendubel für 19,90 Euro). Auch im Internet können Sie z. B. auf Immobilienscout24.de, immowelt.de oder sueddeutsche.de einen guten Eindruck bekommen, allerdings sind die hier angezeigten Werte lediglich Angebotspreise, und die können sich von echten Verkaufspreisen mitunter deutlich unterscheiden.
- Verwenden Sie meine Checkliste Hausverkauf, damit hätten Sie schon einmal dafür gesorgt, dass Sie die wichtigsten Unterlagen wie Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisspläne usw. beisammen haben.
- Für eine gute Präsentation Ihres Hauses z. B. für Angebote im Internet benötigen Sie gute Pläne für Grundrisse, Querschnitte sowie einen Lageplan. Tragen Sie dafür Sorge, dass diese gut leserlich aufbereitet sind.
- Weiterhin wichtig für eine gute Präsentation sind gute Bilder. Verwenden Sie für Bilder eine gute Kamera. Für Außenaufnahmen warten Sie am besten einen schönen, sonnigen Tag ab. Innenbilder kommen für gewöhnlich gut zur Geltung, wenn sie mit Weitwinkelaufsatz und einem starken Blitz gemacht wurden. Bilder machen Sie am besten untertags, nicht am Abend. Wenn z. B. Fensterscheiben im weißen Rahmen nur schwarz erscheinen, ist das nicht vorteilhaft.
- Es empfiehlt sich, Ihr Haus für eine größere Verkaufswirkung auf mehreren der wichtigen Internetportale einzustellen, nicht nur einem. Zu nennen wären hier etwa Immobililienscout24.de, Immonet.de, Immowelt.de, Sueddeutsche.de. (Ich selbst benutze vier weitere Portale, die oben genannten dürften für Sie als Privatverkäufer allerdings eine ordentliche Resonanz erreichen.)
- Sollte sich nach 3 Monaten noch kein Käufer für Ihr Haus gefunden haben, ist das ein Zeichen, dass Sie weitere Schritte unternehmen müssen. Sie können z. B. a) Die Werbung verbessern, bessere Bilder erstellen, etc. b) den Verkaufspreis reduzieren, c) Weitere Werbemöglichkeiten nutzen wie z. B. Zeitungsannoncen, Inserate in Werbeblättchen, d) Einen erfahrenen Immobilienmakler einschalten.
- Fixieren Sie sich nicht zu stark auf einen bestimmten Käufer. Manchmal meint man bei einem eventuellen Hauskäufer, dass er ganz sicher kaufen wird, dass er ganz sicher morgen „ja“ sagen wird, aber es gibt immer weitere Verzögerungen und es zieht sich längere Zeit dahin. Haben sie einmal einen solchen „sicheren Käufer“, neigen private Eigentümer oft dazu, weiteren Interessenten abzusagen. Mein Tipp für Sie: Sagen Sie den anderen nicht ab. Oft sagt ein potenzieller Käufer, dass er zu 99 % kaufen wird, tatsächlich bedeutet diese Aussage aber, dass er aller Wahrscheinlichkeit nach nicht kaufen wird. Der Vertrag ist erst dann unter Dach und Fach, wenn die Unterschrift beim Notar erfolgt ist. Reservieren Sie also Ihr Haus nicht zu lange für einen Interessenten.
II. Was soll ich tun, wenn ich viele Besichtigungen habe, aber keinen Käufer?
Es kommt auch in Zeiten, in denen der Immobilienmarkt brummt und ein Verkauf eigentlich leicht sein sollte vor, dass verkaufswilliger Eigentümer feststellt: „Ich habe viele Besichtigungen, aber niemand kauft“.
Welche Gründe kann es dafür geben und was ist dann zu tun?
- Der Verkaufspreis ist zu hoch angesetzt
a) Nehmen wir ein praktisches Beispiel: Sie wollen ein Haus in München verkaufen, für das 600.000 € ein realistischer Verkaufspreis ist. Sie gehen aber, aus welchen Gründen auch immer, von 660.000 € aus, sie wollen dazu noch etwas Spielraum haben und bieten Ihr Haus selbst oder auch über einen Immobilienmakler an und verlangen 699.500 €. Zahlreiche Interessenten kommen, wirken aber irgendwie gelangweilt. Sie schauen sich Ihr Haus an, finden es schön, und das war’s. Weiteres Interesse, weiterer Kontakt bleibt aus. Ich selbst dachte früher, dass die Interessenten schon etwas über den Preis sagen würden, wenn er ihnen zu hoch ist. Die Erfahrung zeigt aber, dass sie das meist nicht tun. Beispielsweise habe ich selbst einmal eine Eigentumswohnung in München Neuhausen verkauft. Zunächst betrug der Verkaufspreis 182.500 €. Rund 60 Interessenten kamen, keiner wollte kaufen. Danach wurde der Preis um nur 3.000 € reduziert, auf 179.500 €, und es verdoppelte sich die Menge der Anfragen und die Wohnung war zum neuen Preis schnell verkauft.
b) Es gibt einen weiteren Indikator dafür, dass der Verkaufspreis über dem Maximum liegt, das Interessenten für das Objekt zu zahlen bereit sind. Einem Immobilienmakler wird ab und an von Kaufinteressenten gesagt, dass das Objekt an sich wohl gut sei, aber sie würden dann doch einen höheren Standard bevorzugen und dafür auch 20, 30 % mehr zahlen. D. h. die Interessenten haben das nötige Kleingeld, die Immobilie war für sie interessant, deswegen sind sie zur Besichtigung gekommen, aber irgendetwas fehlt. Für den verlangten Preis möchten sie dann doch etwas Höherwertiges. Wenn also der Anteil an Interessenten, die nach einer Besichtigung den Makler auf ein alternatives Objekt ansprechen eine gewisse Grenze überschreitet, deutet das darauf hin, dass sich der verlangte Kaufpreis wohl nicht auf dem Markt realisieren lässt. Der private Verkäufer kann dies leider nicht auswerten. - Es gibt etwas, das an Ihrer Immobilie oder an Ihrem Angebot stört, aber die Kaufinteressenten sprechen es nicht direkt an, eventuell nehmen sie es auch gar nicht bewusst wahr.
Einige Dinge an Häusern sind manchmal dafür ausschlaggebend, dass Käufer verschreckt sind und nicht wieder kommen. Man mag dann zwar viele Besichtigungen haben, aber eben keinen Käufer. Oft ist es so, dass diese Dinge einem privaten Hausverkäufer gar nicht auffallen, oder ihm nicht als Grund relevant erscheinen, dass deswegen nicht gekauft wird. Hier einige Möglichkeiten:
a) Es kann mehrere Kleinigkeiten geben, die stören. Beispiel: Ich versuchte vor einigen Jahren, ein Objekt zu verkaufen. Der Eigentümer wohne etwa 600 km weiter weg, es hätte eigentlich etwas renoviert werden sollen, der Eigentümer wollte das aber auf keinen Fall. Rund drei Monate später war die Immobilie dann immer nicht verkauft. Ich musste einige Überzeugungsarbeit leisten, so dass der Eigentümer doch einige kleine Dinge in Ordnung bringen ließ. Es dauerte keine zwei Wochen und es gab einen Käufer, der die Immobilie zu dem Preis kaufte, zu dem sie ursprünglich angeboten wurde.
Was wurde denn nun in Ordnung gebracht? 1. Eine Wohnzimmerwand war gelb und wurde geweißelt, 2. Die Türrahmen waren grau und wurden weiß gestrichen, 3. Ein Holzfenster hatte ein paar kleine Risse und wurde neu gestrichen. Das Ganze kostete ca. 350 € bei ca. 6 Stunden Arbeitszeit. Resultat: Sofortiger Verkauf. Fazit daraus: Findet man trotz zahlreicher Besichtigungen keinen passenden Käufer, kann das Beheben von Kleinigkeiten, wie oben beschrieben, zum Ergebnis führen. Ein Hauskauf ist nicht immer eine vollständig rationale Angelegenheit, ein Käufer kann sich wegen solcher Kleinigkeiten abwenden.
b) Früherer Schimmel, von dem ein oder mehrere Räume betroffen sind: Wenn Sie ein Haus verkaufen, in der sich irgendwo Schimmel angesetzt hat, müssen Sie darauf hinweisen. Das müssen Sie „geschickt“ präsentieren, wenn Sie den Käufer nicht deswegen verlieren wollen. Der Reihe nach sollten Sie eine Fachfirma beauftragen, die den Schimmel entfernt und die Ihnen auch schriftlich bestätigt, dass der Schimmel fachgerecht beseitigt wurde. Diese schriftliche Bestätigung kommt nicht ins Exposé, sondern man fügt sie den sog. erweiterten Unterlagen bei. Selbstverständlich versteckt man es nicht. - Andere häufige Möglichkeiten, wieso man keinen Käufer findet, auch wenn man viele Besichtigungen macht:
Wirkt das Haus schmutzig oder unaufgeräumt kann dies das Vertrauen in den Verkäufer, Immobilienmakler oder in das Objekt selbst herabsetzen. Eine falsche Zeit für die Besichtigung, wenn es beispielsweise zu dunkel ist, kann wirklich kontraproduktiv sein. Auch wenn die Werbung oder Bilder für das Objekt nur die Vorteile herausstreicht und Nachteile ausblendet und die Immobilie bei der Besichtigung nicht hält, was die Werbung versprochen hat, ist das ein unter Umständen ein gewichtiger Hinderungsgrund.
Wenn Sie also eine Immobilie von privat anbieten, zahlreiche Besichtigungen aber nicht zum Ziel führen, sollten Sie darüber nachdenken, für den Verkauf einen professionellen Immobilienmakler hinzuzuziehen. Oft wirkt das wie ein neuer Start und der schleppende Prozess kommt wieder in Gang.
III. 4 Tipps für die erfolgreiche Verhandlung beim Hausverkauf
Kauft man selbst etwas ein, dann möchte man es im Normalfall für einen einigermaßen günstigen Preis. Verkauft man etwas, möchte man natürlich den bestmöglichen Preis erzielen. Auto, Fernseher oder eben ein Haus, das Prinzip trifft auf alle Einkäufe bzw. Verkäufe zu.
Wenn Sie ein Haus erfolgreich verkaufen wollen, müssen Sie auch erfolgreich verhandeln.
Hier ein paar wichtige Tipps für eine erfolgreiche Verhandlung:
- Den Markt kennen:
Sie sollten gut vorbereitet sein, wenn Sie sich mit einem potenziellen Käufer für eine Verkaufsverhandlung treffen. Sie sollten ein durchaus konkretes Bild davon haben, welche anderen Immobilien es gerade am Markt gibt und wieviel diese kosten, sowohl was die Angebotspreise betrifft, als auch was üblicherweise tatsächlich als Verkaufspreis erzielt wird. Gerade beim Hausverkauf ist auch das Grundstück eine wichtige Komponente. Wieviel muss der Käufer für das Grundstück alleine kalkulieren? Hinsichtlich dieser Informationen müssen sie sattelfest sein. - Bereiten Sie sich gut auf den Termin vor:
Sie sollten sich genug Zeit gönnen, um sich gut vorzubereiten. Seien Sie auf Fragen vorbereitet. Sie sollten alle relevanten Unterlagen zur Hand haben, legen Sie sich diese ordentlich zurecht. Nehmen Sie eine professionelle Einstellung an, um Ihr Gespräch zu führen. - Führen Sie Ihre Verkaufsanstrengungen so lange fort, bis der Immobilienkaufvertrag beim Notar unterschrieben ist, hören Sie nicht davor auf:
Das kann nicht überbetont werden. Ein Hausverkauf ist wirklich erst dann abgeschlossen, wenn alles in trockenen Tüchern ist. Wenn Sie einen ernsthaften Interessenten „am Haken haben“ und es evtl. zu Verstimmungen führen würde, können Sie selbstverständlich die Werbung für ein paar Tage unterbrechen. Aber, wie gesagt, ein paar Tage. Ich selbst gehe in einer solchen Situation folgendermaßen vor: Erst dann, wenn der Käufer mir 100 %ig zusagt und ein Notartermin anberaumt wird, unterbreche ich die Werbung auf Wunsch für einige Tage. Zu diesem Zeitpunkt sage ich aber den anderen gegenwärtigen Kaufinteressenten noch nicht ab. Wenn sich der Termin beim Notar aus irgendeinem Grund verschiebt, dann sage ich meinem gegenwärtigen Käufer, dass ich zwischenzeitlich weiter werben werde, weil ich dem Verkäufer natürlich versprochen habe, die Verkaufsanstrengungen bis zum Erfolg weiter zu betreiben; denn der Verkäufer will in der Tat verkaufen, hat aber gegenüber dem momentanen Interessenten keinerlei finanziellen Anspruch, falls dieser nicht erwirbt. In der Folge setze ich also die Werbung für das Haus fort. Bis zur Unterschrift beim Notar sollten Sie prinzipiell die Verkaufsbemühungen immer weiter am Laufen halten, denn, sollte der Verkauf doch irgendwie nicht zustande kommen, müssen Sie dann wieder bei null anfangen. - Minimieren Sie den Verkaufsdruck für sich selbst:
Falls Sie gleichzeitig eine Immobilie kaufen und eine andere verkaufen wollen, minimieren Sie den Druck für sich selbst. Nach Möglichkeit verkaufen Sie zuerst und kaufen Sie dann die neue Immobilie. Sie können dann in Verkaufsverhandlungen wesentlich lockerer bleiben.
IV. Hausverkauf - einige Notizen zum notariellen Kaufvertrag
Welche Punkte müssen in einem Immobilienkaufvertrag berücksichtigt sein? Was muss bereits im Vorfeld beachtet werden?
- Vollmachten – nur notariell bestätigt:
Manchmal kann ein Eigentümer nicht selbst beim Notartermin anwesend sein und er muss sich vertreten lassen, beispielsweise lässt sich die Oma durch ihren Enkel vertreten. Das geht allerdings nur mit einer notariell beurkundeten Vollmacht. Kann im Fall eines Ehepaares, wo beide Eigentümer sind, nur ein Teil anwesend sein, kann dies auch durch eine Nachgenehmigung geregelt werden. Zwar wird dafür eine Gebühr fällig, aber die Beurkundung kann abgewickelt werden. - Erbpachtobjekte:
Diese zeichnen sich dadurch aus, dass das Grundstück Eigentum eines Erbpachtgebers bleibt und lediglich das Gebäude weiterverkauft wird. Haus und Grundstück werden im Grundbuch jedoch zusammen als ein Objekt behandelt. Beim Verkauf hat daher auch der Erbpachtgeber ein berechtigtes Interesse daran, dass die Finanzierung des Käufers hieb- und stichfest ist, sodass die weitere Zahlung der Erbpacht weiterhin gesichert ist. Um das sicherzustellen, muss der Käufer einen bestimmten Anteil an Eigenkapital (Grundschuldbestellung) beim Kauf einbringen und der Höhe dieses Anteils muss der Erbpachtgeber zustimmen. Manchmal beträgt die maximal mögliche Finanzierungsumme 100 % des Kaufpreises, bisweilen 80 % oder 70 %, 2/3 oder 50 %, sehr selten 0 %. Eine Auskunft über die Höhe erhalten Sie vom Erbpachtgeber selbst, oft können Ihnen auch die Anwaltskanzlei oder das Notariat, mit dem der Erbpachtgeber zusammen arbeitet, Auskunft geben. - Grundschulden mit Brief und Grundschulden ohne Brief:
Es kommt beispielsweise bei älteren Grundschulden von Bausparkassen manchmal vor, dass diese zwar mit Brief sind, dass aber der Brief irgendwie verloren ging. Hierzu eine kurze Spezifizierung: In der Mehrzahl der Fälle sind Grundschulden von Banken ohne einen solchen Brief eingetragen, dann ist dies im Grundbuch durch den Vermerk „Grundschuld ohne Brief“ gekennzeichnet. Hier gibt es also eine Kennzeichnung. Grundschulden mit Brief sind insofern tückisch, als es bei diesen eine entsprechende Kennzeichnung „mit Brief“ o. ä. nicht gibt. Hier steht einfach nur der Vermerk „Grundschuld“ da. Sollte man also im Grundbuch auf den Vermerk „Grundschuld“ ohne weiteren Hinweis und z. B. in Verbindung mit einer Bausparkasse stoßen, dann muss man einen solchen Brief zur Grundschuldlöschung vorlegen können. Vielleicht gibt es diesen irgendwo in den Unterlagen oder man muss bei der Bausparkasse anfragen. Im Notfall muss man den Brief nacherstellen lassen, dann empfiehlt es sich, den Notar am besten schon vor dem Hausverkauf dazu zu befragen, um gegen alle Eventualitäten gewappnet zu sein. Eventuell hat die Bausparkasse bereits eine Löschungsbewilligung ausgestellt, dann wäre der ganze Aufwand natürlich nicht mehr nötig. - Nicht geschäftsfähiger Verkäufer oder Verkäufer unter Betreuung:
In einem solchen Fall gibt es besondere Verfahren und Fristen, die einzuhalten sind. Ansprechpartner ist das Betreuungsgericht. Sollten Sie Ihr Haus in München verkaufen wollen und z. B. eine Immobilienbewertung benötigen, müssen Sie herausfinden, ob eine Einschätzung durch einen Immobilienmakler ausreicht, oder ob Sie ein Sachverständigengutachten brauchen. - Irgendetwas war nicht genehmigt:
Der Klassiker: Ein Hauseigentümer hat vor 20 Jahren einfach so und ohne Genehmigung einen Wintergarten dazugebaut. „Die Nachbarn haben auch alle sowas und das fällt ja unter Gewohnheitsrecht“, so oder so ähnlich hört man oft. Natürlich entbehrt das jeder Grundlage. Sollte es für etwas keine Genehmigung geben, muss das bekannt sein, prinzipiell muss beim Immobilienverkauf alles schon im Vorfeld aufs Tablett kommen, sonst ist der Ärger hinterher viel größer. Am besten, man spricht solche Dinge schon bei der Besichtigung an. - Der Verkäufer ist im Ausland ansässig:
Für gewöhnlich ist das nicht problematisch. Bei Immobilienverkäufen führen deutsche Botschaften oder Konsulate Beglaubigungen usw. auch im Land des Verkäufers durch. Der Ablauf sieht für gewöhnlich so aus: Der Käufer geht zu einem Notar hier in München und unterzeichnet den Kaufvertrag. Oftmals ist ein mit mündlicher Vollmacht ausgestatteter Vertreter des Eigentümers hier in München mit dabei. Der Kaufvertrag wird dann per Post ins Land des Verkäufers geschickt und dieser bestätigt sozusagen beim Konsulat den Vertrag. - Ein Ehepartner ist der alleinige Eigentümer der Immobilie, die verkauft werden soll:
Besteht eine gesetzliche Zugewinngemeinschaft (die verbreitetste Form von Eheschließungen in Deutschland), muss der Ehepartner des Eigentümers, wenn weiteres Vermögen nicht vorhanden ist, ebenfalls beim Notartermin anwesend sein. Gibt es weiteres Vermögen, dann genügt es, wenn derjenige Ehepartner, der Eigentümer ist, alleine erscheint. Weitere Informationen dazu erhalten Sie beim Notariat, das die Beurkundung durchführt. - Mietaufhebungsvereinbarung:
Sie stehen vor der folgenden Situation: Sie wollen ein Haus mit Mieter verkaufen und haben vom Mieter eine mündliche Zusage bekommen, dass er ausziehen wird, wenn ein eventueller Käufer das Haus selber nutzen möchte. Für diesen Fall empfehle ich, eine schriftliche Mietaufhebungsvereinbarung, die sie vor der Unterschrift von einem kompetenten Juristen prüfen lassen sollten. Der Mieter kann nämlich im Vorfeld ständig „ja“ sagen und kurz vor dem entscheidenden Notartermin einen Rückzieher machen und sagen, dass er doch nicht auszieht. Wahrscheinlich wird Ihnen dann der Käufer abspringen. Mit einer Mietaufhebungsvereinbarung können Sie hier etwas Sicherheit für sich selbst schaffen. - Schimmel:
Gab es früher einmal Schimmel in dem Haus, das Sie verkaufen wollen, und Sie haben den Schimmel fachmännisch entfernen lassen? Dann legen Sie die Handwerkerrechnung zu den Unterlagen und erwähnen Sie das im Kaufvertrag. Einerseits sichern Sie sich damit ab, andererseits ist es Fairplay. - Asbest:
Vielfach sind z. B. bei Doppelhaushälften aus den 60er Jahren Eternitplatten, die Asbest enthalten, an den Außenfassaden verbaut. Stellen Sie sicher, dass dies, falls es für Ihr Haus zutrifft, im notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet.
Welche Punkte muss ein notarieller Immobilienkaufvertrag enthalten, bzw. welche Informationen benötigt das beurkundende Notariat insgesamt?
- Die persönlichen Daten des Käufers und Verkäufers. Dazu gehören Geburtsdatum, ggfs. der Mädchenname, Familienstand, Steueridentifikationsnummer, Telefon, E-Mail.
- Allg. Immobiliendaten, wie die Objektart (z. B. Reiheneckhaus), Adresse.
- Grundbuchdaten der betreffenden Immobilie. Im Einzelnen: Gemarkung, Band, Blatt, Flurnummer; die Nummer der spezifischen Wohnung, Garage; die Adresse der Hausverwaltung; Energieausweisdaten.
- Eine Auflistung mitverkaufter beweglicher Gegenstände, z. B. Gartenhaus, Einbauküche, Schwedenofen…
- Ist das Haus vermietet oder ist es frei, ggfs. wann wird es frei?
- Der Kaufpreis gesamt. Dazu eine getrennte Aufstellung der Werte von evtl. Einbauten (z. B. Einbauküche: 4.000 €, usw.), anteiliger Rücklagenstand (im Fall einer Eigentümergemeinschaft). Eventuell kann der Käufer anhand dessen Grunderwerbssteuern einsparen.
- Das Datum für die vereinbarte Zahlung des Kaufpreises. Auch evtl. Anzahlungen, die mit der Auflassungsvormerkung vereinbart sind. (falls der Großteil des Kaufpreises erst mit Räumung fällig wird)
- Das Konto für die Überweisung des Kaufpreises. Falls noch Grundschulden eingetragen sind oder mit Darlehen belastet sind, muss man die Kreditdaten dem Notariat zukommen lassen, damit dieses nach der Unterschrift des Vertrages sofort die Bank anschreiben kann für die Lastenfreistellung. Gibt es bereits eine Löschungsbewilligung, dann bringt man diese am besten im Original zum Notartermin mit.
- Die Art der Finanzierung des Käufers. Am besten führt man die Grundschuldbestellung des Käufers unverzüglich nach dem Notartermin durch. Dem Notariat teilt man am besten schon vor dem eigentlichen Notartermin mit, ob der Immobilienkäufer eine Finanzierung braucht oder nicht. Entsprechend wird dann der Kaufvertrag angepasst.
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