Hier finden Sie einige wertvolle Tipps, wenn Sie ein Haus in München erfolgreich verkaufen wollen
I. Was ist die beste Jahreszeit, um ein Haus zu verkaufen?
II. Wie geht man damit um, wenn man ein Haus in München verkaufen möchte, welches man vermietet hat?
III. Wann macht beim Verkaufen eines Hauses eine Anzahlung Sinn?
IV. Welche Kosten können beim Verkauf eines Hauses anfallen?
V. Wenn ich mein Darlehen auf mein Haus vorzeitig zurückzahle, - wie sieht das mit der Vorfälligkeitsentschädigung, etc. aus?
VI. Wie man sich auf den Kauf eines Hauses vorbereitet
I. Was ist die beste Jahreszeit, um ein Haus in München zu verkaufen?
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung spielt die Jahreszeit eine eher untergeordnete Rolle, bei einem Hausverkauf kann sie ziemlich wichtig sein. Jedoch kann man sich die Jahreszeit oder gar den Zeitpunkt für den Verkauf eines Hauses nicht immer frei heraussuchen. Sollten Sie jedoch die Möglichkeit haben, habe ich hier einen Tipp für Sie:
Die Zeit vor und während der Sommerferien, also Mitte Juni bis Mitte September, ist ein häufig gewählter Zeitpunkt für einen Umzug in ein neues Heim. Im Fall, dass die Kinder auf eine andere Schule wechseln, sollte das natürlich spätestens zum Beginn des neuen Schuljahres passieren. Beim Hausverkauf ist es daher strategisch clever, das Haus ab dem Frühjahr (so ab April) oder Frühsommer zum Verkauf anzubieten. Meine Erfahrung über die Jahre zeigt, dass es zu dieser Zeit die meisten echten Kaufinteressenten gibt und zu dieser Zeit haben sie auch irgendwie am meisten Schwung.
Das Thema Licht ist ein anderer Punkt, der für Frühjahr und Sommer als gute Jahreszeiten für einen Hausverkauf spricht. Im Juni/Juli steht die Sonne hoch und von früh morgens bis spät abends ist alles schön hell. Damit sind die Zeiträume für Besichtigungen kaum limitiert, es ist ja den ganzen Tag über hell. Bevorzugt sollte man Besichtigungen machen, wenn es hell ist, persönlich mache ich nie Besichtigungen, wenn es dunkel ist.
Es gibt auch Häuser, die man auch im Herbst und im Winter recht gut verkaufen kann, z. B. neue bzw. fast neue Häuser. Bei einem Gebäude allerdings, das beispielsweise 30 Jahre alt und in architektonischer Hinsicht eher langweilig, nicht frisch angestrichen usw., kann das frische Grün eines Gartens und ein guter Sonnenstand beim Verkauf durchaus Wunder wirken.
Selbst wohne ich in einer Ende der 60er Jahre gebauten Doppelhaushälfte, und im Mai oder Juni sieht es da richtig toll aus im Kontrast zum November. Im Raum München habe ich schon Häuser verkauft, die im verregneten Herbst unmöglich zu verkaufen gewesen wären, die oberirdischen Stromkabel, die blattlosen Bäume usw. hätten ein zu schlechtes Bild abgegeben, die Gegend hätte einfach allgemein zu trist gewirkt. Im Frühjahr ist dann alles wunderschön, ein grüner Traum. Für den Käufer war es, als er später dann dort wohnte, überhaupt kein Problem, aber der Ersteindruck im Herbst hätte den Kauf wohl verhindert.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Das Frühjahr und der Sommer sind als Zeitraum für einen Hausverkauf ideal. Aber natürlich werden auch zu den anderen Jahreszeiten Häuser erfolgreich verkauft. Preislich dürfte es kaum einen Unterschied machen.
II. Wie geht man damit um, wenn man ein Haus in München verkaufen möchte, welches man vermietet hat?
Das Problem: Der Preisunterschied beim Verkauf von freien Häusern und vermieteten Häusern
Ein Immobilienbesitzer, der ein Haus in München verkauft, erzielt für gewöhnlich einen höheren Verkaufspreis, wenn das Haus nicht bewohnt ist. Zum einen wollen Käufer oft nicht kaufen, um dann einfach mit Hinweis auf Eigenbedarf zu kündigen. Weiterhin wirkt ein leeres Haus bei der Besichtigung meist besser, es erscheint heller und größer. (Hier und da ist es trotzdem auch noch nötig, einen Maler für eine ordentliche Optik sorgen zu lassen.)
Eine schlechte Nachricht, wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen wollen:
Im Normalfall ist ein Hausverkauf kein Kündigungsgrund. Eine Kündigung ist gewöhnlich nicht rechtswirksam.
Gute Nachrichten:
Ihnen stehen mehrere Optionen offen, die Sie zunächst einmal für sich selbst durchspielen sollten, bevor Sie den Mieter damit behelligen und eine vielleicht konstruktive Stimmung ruinieren, weil Sie unangemessen vorgehen. (Ich habe festgestellt, dass ein Hin und Her mit Briefen und Pochen auf bestimmte Dinge für gewöhnlich nicht zum Ziel führt. Ich rate bei ungewöhnlichen Situationen mit Mietern generell zu persönlicher Kommunikation, um die Sache anzugehen.)
Als Hauseigentümer haben Sie im Großen und Ganzen 4 Möglichkeiten, um mit einer Vermietsituation umzugehen:
III. Wann macht beim Verkaufen eines Hauses in München eine Anzahlung Sinn?
Beim Hausverkauf in München gibt es grundsätzlich zwei verschiedene Möglichkeiten einer Anzahlung: Die Anzahlung vor der Beurkundung beim Notar und die Anzahlung nach der Beurkundung. Diesbezüglich bleibt festzuhalten, dass nur ein notarieller Immobilienkaufvertrag rechtliche Gültigkeit hat. Aus diesem Grund ist eine Anzahlung vor der eigentlichen Beurkundung generell nicht sinnvoll, denn eine bis dahin geleistete Anzahlung kann der Käufer normalerweise rein rechtlich jederzeit zurückfordern.
Eine Anzahlung, die nach der notariellen Beurkundung vorgenommen wird, kann allerdings in bestimmten Situationen tatsächlich sinnvoll sein. Dazu finden Sie im Folgenden drei Beispiele. Bevor Sie jedoch eines davon auf Ihr eigenes Verkaufsvorhaben übertragen, sollten Sie sich unbedingt rechtlich dazu beraten lassen. Hier die Beispiele:
1. Situation: Der Eigentümer, der sein Haus verkauft, will noch weitere 6 Monate in seinem Haus weiterwohnen. Im Normalfall wird der Kaufpreis aber erst mit der Räumung fällig. Hier könnte man wie folgt vorgehen: Der Käufer zahlt eine Anzahlung von z. B. 20 % des Kaufpreises gleich nach der Vormerkung im Grundbuch. Hieraus ergibt sich für den Verkäufer der Vorteil, dass er schon im Vorfeld Kapital zur Verfügung hat, beispielsweise für seinen bevorstehenden Umzug, eine Anzahlung auf ein anderes Objekt oder sonstige Kosten.
2. Situation: Das Haus steht schon leer und der künftige Eigentümer will gleich nach der Beurkundung mit Handwerksarbeiten beginnen und nicht bis zur Übergabe 6 Wochen später warten (bei einem Grundstücksverkauf hat die Stadt München grundsätzlich ein Vorkaufsrecht, normalerweise ist der Verzicht der Stadt Voraussetzung dafür, dass der Kaufpreis fällig wird). Denkbare Verfahrensweise: Der Käufer zahlt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages eine Anzahlung. Im Gegenzug erhält er einen Schlüssel zum Haus und eine Genehmigung, Handwerksarbeiten durchzuführen. Die Genehmigung für einen Einzug erhält er zu diesem Zeitpunkt noch nicht, diese bekommt er erst nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises. Achtung: Weder ein Notar noch ein sachkundiger Immobilienmakler wird Ihnen zu diesem Vorgehen raten, denn sowohl Sie als auch der Käufer verlassen damit das Zug-um-Zug Prinzip, das Sie und Ihre Belange schützt. Dennoch findet diese Verfahrensweise häufig Anwendung und tatsächlich funktioniert sie in sehr vielen Fällen. Es gilt allerdings: Auf eigene Gefahr!
3. Situation: Der Verkäufer eines Hauses benötigt die Hälfte des Kaufpreises, damit er eine andere Immobilie kaufen kann – er selbst bewohnt noch das Haus und zieht erst zu einem späteren Zeitpunkt aus. Diese Situation ähnelt dem 1. Beispiel. Der Käufer trägt, falls er die Anzahlung leistet, selbstverständlich ein gewisses Risiko. Es könnte der Fall eintreten, dass der Verkäufer doch nicht auszieht, und der Käufer hätte schon 50 % des Kaufpreises bezahlt, könnte aber nicht selbst einziehen. Damit hätte er also sozusagen schon 50 % seines „Druckmittels“ aufgegeben. Bei 900 Immobilienverkäufen, die ich unterstützt habe, ist das einmal vorgekommen. Es gibt ein kleines Risiko, im Allgemeinen ist die Wahrscheinlichkeit aber gering.
In der Praxis habe ich diese Szenarien recht häufig erlebt. Tatsächlich gibt es zwischen Käufern und Verkäufern oft individuelle Vereinbarungen, die nicht zum Standardverfahren gehören. Erfreulicherweise sind weniger oft Ganoven am Werk, als gemeinhin befürchtet. Normalerweise geht so etwas daher relativ reibungslos über die Bühne.
IV. Welche Kosten können beim Verkauf eines Hauses anfallen?
V. Wenn ich mein Darlehen auf mein Münchner Haus vorzeitig zurückzahle, - können hier Kosten anfallen? (Stichwort Vorfälligkeitsentschädigung)
Sollten Sie Ihr Haus in München verkaufen wollen, während Sie noch einen Kredit laufen haben, müssen Sie die sog. Vorfälligkeitsentschädigung mit in Betracht ziehen. Schon so mancher Haus- und Wohnungsverkäufer musste deswegen einen empfindlichen Verlust von Kapital hinnehmen.
Festzinsdarlehen zeichnen sich dadurch aus, dass sich eine Bank verpflichtet, den Zinssatz über einen festgelegten Zeitraum hinweg nicht zu ändern bzw. an eine veränderte Marksituation anzupassen. Festzinsdarlehen sind bei Hausfinanzierungen eine übliche Verfahrensweise. Nun kommt es verhältnismäßig oft vor, dass sich Hausbesitzer aus den verschiedensten Anlässen heraus gerade kurz nach einer Verlängerung der Zinsfestschreibung für den Verkauf ihrer Immobilie entscheiden. In einem solchen Fall entsteht dann der Bank aufgrund der verfrühten Rückzahlung des Darlehens ein Verlust, der sich durch den Ausfall der im Vertrag festgesetzten Zinserwartung ergibt. Grundsätzlich kann man einen Festzinsdarlehensvertrag durchaus vor seinem eigentlichen Ablauf beenden, allerdings wird die Bank dann eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Mitunter kann das für den Kreditnehmer einen größeren Betrag ausmachen, den er nun ausgleichen muss.
Ich habe hier für Sie einige Möglichkeiten zusammengestellt, mit dem Thema der Vorfälligkeitsentschädigung optimal umzugehen, falls das für Sie einmal relevant werden sollte. Wie können Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verhindern oder den fälligen Betrag möglichst niedrig halten?
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung spielt die Jahreszeit eine eher untergeordnete Rolle, bei einem Hausverkauf kann sie ziemlich wichtig sein. Jedoch kann man sich die Jahreszeit oder gar den Zeitpunkt für den Verkauf eines Hauses nicht immer frei heraussuchen. Sollten Sie jedoch die Möglichkeit haben, habe ich hier einen Tipp für Sie:
Die Zeit vor und während der Sommerferien, also Mitte Juni bis Mitte September, ist ein häufig gewählter Zeitpunkt für einen Umzug in ein neues Heim. Im Fall, dass die Kinder auf eine andere Schule wechseln, sollte das natürlich spätestens zum Beginn des neuen Schuljahres passieren. Beim Hausverkauf ist es daher strategisch clever, das Haus ab dem Frühjahr (so ab April) oder Frühsommer zum Verkauf anzubieten. Meine Erfahrung über die Jahre zeigt, dass es zu dieser Zeit die meisten echten Kaufinteressenten gibt und zu dieser Zeit haben sie auch irgendwie am meisten Schwung.
Das Thema Licht ist ein anderer Punkt, der für Frühjahr und Sommer als gute Jahreszeiten für einen Hausverkauf spricht. Im Juni/Juli steht die Sonne hoch und von früh morgens bis spät abends ist alles schön hell. Damit sind die Zeiträume für Besichtigungen kaum limitiert, es ist ja den ganzen Tag über hell. Bevorzugt sollte man Besichtigungen machen, wenn es hell ist, persönlich mache ich nie Besichtigungen, wenn es dunkel ist.
Es gibt auch Häuser, die man auch im Herbst und im Winter recht gut verkaufen kann, z. B. neue bzw. fast neue Häuser. Bei einem Gebäude allerdings, das beispielsweise 30 Jahre alt und in architektonischer Hinsicht eher langweilig, nicht frisch angestrichen usw., kann das frische Grün eines Gartens und ein guter Sonnenstand beim Verkauf durchaus Wunder wirken.
Selbst wohne ich in einer Ende der 60er Jahre gebauten Doppelhaushälfte, und im Mai oder Juni sieht es da richtig toll aus im Kontrast zum November. Im Raum München habe ich schon Häuser verkauft, die im verregneten Herbst unmöglich zu verkaufen gewesen wären, die oberirdischen Stromkabel, die blattlosen Bäume usw. hätten ein zu schlechtes Bild abgegeben, die Gegend hätte einfach allgemein zu trist gewirkt. Im Frühjahr ist dann alles wunderschön, ein grüner Traum. Für den Käufer war es, als er später dann dort wohnte, überhaupt kein Problem, aber der Ersteindruck im Herbst hätte den Kauf wohl verhindert.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Das Frühjahr und der Sommer sind als Zeitraum für einen Hausverkauf ideal. Aber natürlich werden auch zu den anderen Jahreszeiten Häuser erfolgreich verkauft. Preislich dürfte es kaum einen Unterschied machen.
II. Wie geht man damit um, wenn man ein Haus in München verkaufen möchte, welches man vermietet hat?
Das Problem: Der Preisunterschied beim Verkauf von freien Häusern und vermieteten Häusern
Ein Immobilienbesitzer, der ein Haus in München verkauft, erzielt für gewöhnlich einen höheren Verkaufspreis, wenn das Haus nicht bewohnt ist. Zum einen wollen Käufer oft nicht kaufen, um dann einfach mit Hinweis auf Eigenbedarf zu kündigen. Weiterhin wirkt ein leeres Haus bei der Besichtigung meist besser, es erscheint heller und größer. (Hier und da ist es trotzdem auch noch nötig, einen Maler für eine ordentliche Optik sorgen zu lassen.)
Eine schlechte Nachricht, wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen wollen:
Im Normalfall ist ein Hausverkauf kein Kündigungsgrund. Eine Kündigung ist gewöhnlich nicht rechtswirksam.
Gute Nachrichten:
Ihnen stehen mehrere Optionen offen, die Sie zunächst einmal für sich selbst durchspielen sollten, bevor Sie den Mieter damit behelligen und eine vielleicht konstruktive Stimmung ruinieren, weil Sie unangemessen vorgehen. (Ich habe festgestellt, dass ein Hin und Her mit Briefen und Pochen auf bestimmte Dinge für gewöhnlich nicht zum Ziel führt. Ich rate bei ungewöhnlichen Situationen mit Mietern generell zu persönlicher Kommunikation, um die Sache anzugehen.)
Als Hauseigentümer haben Sie im Großen und Ganzen 4 Möglichkeiten, um mit einer Vermietsituation umzugehen:
- Sie versuchen erst einmal überhaupt nicht, das Haus zu verkaufen und warten ab, bis der Mieter aus eigenen Stücken auszieht. Eventuell hat er auch schon einmal irgendwie mitgeteilt, dass er ohnehin bald umziehen will o. ä. Man kann hier ja vielleicht die Motivation etwas ankurbeln, beispielsweise kann man evtl. einen kleinen Umzugszuschuss anbieten, falls er bis zu einem bestimmten Zeitpunkt etwas Neues findet. Manchmal ist die Situation jedoch so geartet, dass man am besten einfach gar nichts tut und bis auf weiteres auf den Verkauf verzichtet.
- Sie versuchen, das Haus vermietet zu verkaufen, bewerben es entsprechend und lassen es auf einen Versuch ankommen, ob trotzdem ein guter Preis erzielbar ist. In diesem Fall laufen die monatlichen Mieteinnahmen weiter, damit ist das Risiko überschaubar. Falls der Hausverkauf auf diese Weise nicht klappt, gibt es weitere Möglichkeiten. Beispielsweise kann man nun direkt nach Käufern suchen, die das Haus selbst beziehen und dem Mieter dann auf Eigenbedarf kündigen. Das ist sicher nicht der wünschenswerteste Weg, manchmal geht es aber einfach nicht anders.
- Sie können als Hausverkäufer ein offenes Gespräch mit Ihrem Mieter suchen, Ihr Vorhaben erläutern und für seinen Auszug eine Abfindung anbieten, wobei Sie ggfs. auch die Alternativen für den Mieter aufzeigen. Die gängigen Alternativen für den Mieter stellen sich wie folgt dar: a) Der Mieter hat Glück und ein Anleger wird neuer Eigentümer, der den Mieter übernimmt und ihn dauerhaft im Haus wohnen lässt, b) der Mieter hat Pech und wird nach dem Verkauf auf Eigenbedarf gekündigt, er muss ausziehen und er erhält in diesem Fall auch keine Abfindung. Diese Variante ist allerdings sowohl für den Hausverkäufer als auch für den Mieter eine Art Roulettespiel. Die finanzielle Abfindungszahlung, die für die Aufgabe des Wohnrechts, den Umzug, evtl. gewährt wird, wird dann geregelt durch eine sog. Mietaufhebungs-Vereinbarung. Persönlich würde ich hinsichtlich der Formulierung dieser Vereinbarung immer juristischen Rat einholen. Aus der Vereinbarung sollte hervorgehen, dass die finanzielle Abfindung nur in dem Fall fällig wird, wenn der neue Besitzer auch selbst einzieht. An dieser Stelle sollten Sie nicht sparen und nicht nur ein Internet-Formular downloaden. Dieses könnte bereits veraltet sein oder Ihre persönliche Situation nicht vollständig umfassen. Als Vorschlag für Ihren Anwalt können Sie ein solches selbstverständlich verwenden, um Ihre Vorstellungen aufzuzeigen.
- Auch die Option, mit Verweis auf Eigenbedarf eine Kündigung auszusprechen und tatsächlich vor dem Verkauf selbst in das Haus einzuziehen, ist denkbar. Sie müssen allerdings in diesem Fall wirklich eine gewisse Zeit dort wohnen (Glaubhaftigkeit) und einige weitere Voraussetzungen erfüllen. Wie lange und welche Voraussetzungen das sind, bringen Sie am besten bei einem Anwalt, beispielsweise des Haus- und Grundbesitzervereins, in Erfahrung, ebenso die Form und den genauen Inhalt des Eigenbedarfsschreibens. Natürlich stellt dies einen recht großen Aufwand dar für vielleicht 1 Jahr in das Haus einzuziehen.
III. Wann macht beim Verkaufen eines Hauses in München eine Anzahlung Sinn?
Beim Hausverkauf in München gibt es grundsätzlich zwei verschiedene Möglichkeiten einer Anzahlung: Die Anzahlung vor der Beurkundung beim Notar und die Anzahlung nach der Beurkundung. Diesbezüglich bleibt festzuhalten, dass nur ein notarieller Immobilienkaufvertrag rechtliche Gültigkeit hat. Aus diesem Grund ist eine Anzahlung vor der eigentlichen Beurkundung generell nicht sinnvoll, denn eine bis dahin geleistete Anzahlung kann der Käufer normalerweise rein rechtlich jederzeit zurückfordern.
Eine Anzahlung, die nach der notariellen Beurkundung vorgenommen wird, kann allerdings in bestimmten Situationen tatsächlich sinnvoll sein. Dazu finden Sie im Folgenden drei Beispiele. Bevor Sie jedoch eines davon auf Ihr eigenes Verkaufsvorhaben übertragen, sollten Sie sich unbedingt rechtlich dazu beraten lassen. Hier die Beispiele:
1. Situation: Der Eigentümer, der sein Haus verkauft, will noch weitere 6 Monate in seinem Haus weiterwohnen. Im Normalfall wird der Kaufpreis aber erst mit der Räumung fällig. Hier könnte man wie folgt vorgehen: Der Käufer zahlt eine Anzahlung von z. B. 20 % des Kaufpreises gleich nach der Vormerkung im Grundbuch. Hieraus ergibt sich für den Verkäufer der Vorteil, dass er schon im Vorfeld Kapital zur Verfügung hat, beispielsweise für seinen bevorstehenden Umzug, eine Anzahlung auf ein anderes Objekt oder sonstige Kosten.
2. Situation: Das Haus steht schon leer und der künftige Eigentümer will gleich nach der Beurkundung mit Handwerksarbeiten beginnen und nicht bis zur Übergabe 6 Wochen später warten (bei einem Grundstücksverkauf hat die Stadt München grundsätzlich ein Vorkaufsrecht, normalerweise ist der Verzicht der Stadt Voraussetzung dafür, dass der Kaufpreis fällig wird). Denkbare Verfahrensweise: Der Käufer zahlt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages eine Anzahlung. Im Gegenzug erhält er einen Schlüssel zum Haus und eine Genehmigung, Handwerksarbeiten durchzuführen. Die Genehmigung für einen Einzug erhält er zu diesem Zeitpunkt noch nicht, diese bekommt er erst nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises. Achtung: Weder ein Notar noch ein sachkundiger Immobilienmakler wird Ihnen zu diesem Vorgehen raten, denn sowohl Sie als auch der Käufer verlassen damit das Zug-um-Zug Prinzip, das Sie und Ihre Belange schützt. Dennoch findet diese Verfahrensweise häufig Anwendung und tatsächlich funktioniert sie in sehr vielen Fällen. Es gilt allerdings: Auf eigene Gefahr!
3. Situation: Der Verkäufer eines Hauses benötigt die Hälfte des Kaufpreises, damit er eine andere Immobilie kaufen kann – er selbst bewohnt noch das Haus und zieht erst zu einem späteren Zeitpunkt aus. Diese Situation ähnelt dem 1. Beispiel. Der Käufer trägt, falls er die Anzahlung leistet, selbstverständlich ein gewisses Risiko. Es könnte der Fall eintreten, dass der Verkäufer doch nicht auszieht, und der Käufer hätte schon 50 % des Kaufpreises bezahlt, könnte aber nicht selbst einziehen. Damit hätte er also sozusagen schon 50 % seines „Druckmittels“ aufgegeben. Bei 900 Immobilienverkäufen, die ich unterstützt habe, ist das einmal vorgekommen. Es gibt ein kleines Risiko, im Allgemeinen ist die Wahrscheinlichkeit aber gering.
In der Praxis habe ich diese Szenarien recht häufig erlebt. Tatsächlich gibt es zwischen Käufern und Verkäufern oft individuelle Vereinbarungen, die nicht zum Standardverfahren gehören. Erfreulicherweise sind weniger oft Ganoven am Werk, als gemeinhin befürchtet. Normalerweise geht so etwas daher relativ reibungslos über die Bühne.
IV. Welche Kosten können beim Verkauf eines Hauses anfallen?
- Die Kosten für ein Münchener Sachverständigengutachten beim Hausverkauf
Ab und an ist es bei einem Hausverkauf durchaus sinnvoll, ein Gutachten anfertigen zu lassen und die Kosten dafür in Kauf zu nehmen. Wenn Sie Ihr Haus in München verkaufen, haben Sie vielleicht erst einmal keinen echten Anhaltspunkt, welchen Verkaufspreis Sie ansetzen sollen. Mit einem Gutachten hat man schon einmal eine schriftliche Grundlage für den Fall, dass über den Preis verhandelt wird. Prinzipiell sollte aber auch ein fachkundiger Immobilienmakler in der Lage sein, einen richtigen Preis für Ihr Haus einzuschätzen, normalerweise bringt das keine zusätzlichen Kosten mit sich. Die Kosten für ein Gutachten können ansonsten von einigen hundert bis mehreren tausend Euro reichen. Wenn Sie das Gutachten nur brauchen, damit Sie einen möglichst genauen Preis geschätzt bekommen, dann ist dafür nicht zwingend ein vereidigter Sachverständiger mit einem 40 seitigen schriftlichen Gutachten nötig. - Hausverkauf in München und Spekulationssteuer
Es gibt einige Fälle, in denen bei einem Hausverkauf eine Spekulationssteuer anfällt. Das kann zutreffen, wenn Sie beispielsweise nicht selbst in dem Haus gewohnt haben, sondern das Haus vermietet haben und noch nicht zehn Jahre lang Eigentümer waren. In solchen Fällen ziehen Sie am besten einen Steuerberater oder einen Wirtschaftsprüfer zu Rate. Haben Sie das Haus einige Jahre selbst bewohnt, dann fällt beim Verkauf meist keine Spekulationssteuer an. Sicherheitshalber fragen Sie aber besser auch in diesem Fall einen kompetenten Ansprechpartner an, wenn Sie Ihr Haus in München verkaufen. Das sollten Sie auch tun, wenn Sie beispielsweise mehr als zwei Immobilien in einem Zeitraum von fünf Jahren veräußern wollen (Stichwort: Drei-Objekt-Grenze). - Löschung der Grundschuld von aktuellen und auch alten Darlehen sowie hierfür anfallende Kosten bei einem Hausverkauf in München
Wurde für ein Wohnhaus eine Finanzierung gemacht, gibt es beinahe immer einen Eintrag von Grundschulden im Grundbuch. Die vorherigen Eigentümer gehen nur sehr selten zum Notar und lassen diese löschen. Die eingetragene Bank hat daran ebenfalls kein Interesse, falls nämlich der Eigentümer einen Umbau, eine Erweiterung oder eine Sanierung machen lässt, kann es ja sein, dass er seine Grundschuld nochmals beanspruchen will und belastet. Für gewöhnlich nimmt man die Grundschuldlöschung immer gleich zusammen mit dem notariellen Kaufvertrag vor, wobei der Notar dies gleich nach der rechtsgültigen Unterschrift veranlasst. Als Orientierungswert für die Kosten: Die Löschung einer Grundschuld von 200.000 € dürfte, abhängig vom Einzelfall, in etwa 500 € für Grundbuchamt und Notar kosten. Für genaue Preise fragen Sie Ihr zuständiges Notariat. - Kosten für Werbung beim Hausverkauf in München und Umgebung
Ob Sie nun Ihren Hausverkauf selbst vornehmen oder einen Immobilienmakler einschalten, die Werbung ist nicht der Punkt, an dem man sparen sollte. Für die Werbung, um ein Haus in München zu verkaufen, gibt es vier zugkräftige Internet-Immobilienportale. Dies sind gegenwärtig www.immoscout24.de, www.immonet.de, www.immowelt.de und www.sueddeutsche.de. Die Kosten belaufen sich für diese vier pro Monat auf etwa 250 € (Stand: 31.06.2015). Eventuell ist weitere Werbung nötig, z. B. Zeitungsannoncen, dazu kommen Kosten für Farbkopien u. a. Sollten Sie einen professionellen Makler eingeschaltet haben, fallen für Sie diese Kosten nicht so an. Selbstverständlich wird der Makler aber eine Vermittlungsprovision verlangen, siehe nächster Punkt. - Vermittlungsgebühren für den Münchner Immobilienmakler
Wenn Sie einen professionellen Immobilienmakler engagieren, gehören Dinge wie Werbung, Termine, Anrufe, Verhandlungen usw. natürlich zum Service. Die Gebühren für einen Immobilienmakler in München bewegen sich für den Hausverkäufer meist in einem Bereich von 0 % bis 7,14 % des Verkaufspreises. Für die Höhe der Provision gibt es keine Vorschriften, auch unterscheiden sich die Leistungen der verschiedenen Immobilienmakler. Allgemein gilt: Ein Maklerbüro, das ein gutes Werbekonzept hat, ein Expertenteam und langjährige Erfahrung nachweisen kann, sollte seine Kosten mehr als aufwiegen können. Engagieren Sie einen Makler, zu dem Sie wirklich Vertrauen haben und bei dem Sie die Idee haben, dass er Ihre Interessen voll und ganz vertritt. - Der Energieausweis, ein Dokument, das Sie bei einen Hausverkauf in München vorweisen müssen
Mittlerweile ist ein Energieausweis bei einem Hausverkauf in München Pflicht. Abhängig vom Alter Ihres Hauses und der Zahl der Parteien, die es umfasst, ist das entweder ein Energiebedarfsausweis oder ein Energieverbrauchsausweis. Genauere Angaben dazu finden Sie im Internet, bei einem Energieberater und auch Ihr Immobilienmakler wird Ihnen gerne weiterhelfen. - Andere Kosten bei einem Hausverkauf in München
a) Verschönerungsarbeiten (z. B. Malerarbeiten) vor einem Hausverkauf führen manchmal tatsächlich zu einem besseren Verkaufspreis.
b) Wenn das Haus bis zum Verkauf über eine Zeit lang leer steht, fallen die laufenden Betriebskosten natürlich weiter an. Ein Punkt, den man nicht vergessen sollte.
V. Wenn ich mein Darlehen auf mein Münchner Haus vorzeitig zurückzahle, - können hier Kosten anfallen? (Stichwort Vorfälligkeitsentschädigung)
Sollten Sie Ihr Haus in München verkaufen wollen, während Sie noch einen Kredit laufen haben, müssen Sie die sog. Vorfälligkeitsentschädigung mit in Betracht ziehen. Schon so mancher Haus- und Wohnungsverkäufer musste deswegen einen empfindlichen Verlust von Kapital hinnehmen.
Festzinsdarlehen zeichnen sich dadurch aus, dass sich eine Bank verpflichtet, den Zinssatz über einen festgelegten Zeitraum hinweg nicht zu ändern bzw. an eine veränderte Marksituation anzupassen. Festzinsdarlehen sind bei Hausfinanzierungen eine übliche Verfahrensweise. Nun kommt es verhältnismäßig oft vor, dass sich Hausbesitzer aus den verschiedensten Anlässen heraus gerade kurz nach einer Verlängerung der Zinsfestschreibung für den Verkauf ihrer Immobilie entscheiden. In einem solchen Fall entsteht dann der Bank aufgrund der verfrühten Rückzahlung des Darlehens ein Verlust, der sich durch den Ausfall der im Vertrag festgesetzten Zinserwartung ergibt. Grundsätzlich kann man einen Festzinsdarlehensvertrag durchaus vor seinem eigentlichen Ablauf beenden, allerdings wird die Bank dann eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Mitunter kann das für den Kreditnehmer einen größeren Betrag ausmachen, den er nun ausgleichen muss.
Ich habe hier für Sie einige Möglichkeiten zusammengestellt, mit dem Thema der Vorfälligkeitsentschädigung optimal umzugehen, falls das für Sie einmal relevant werden sollte. Wie können Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verhindern oder den fälligen Betrag möglichst niedrig halten?
- Finden Sie zunächst einmal heraus, welcher Verkaufspreis wirklich realisierbar ist, wenn Sie Ihr Haus in München verkaufen. Wenn Sie nämlich einen guten Ertrag realisieren können, ist die Vorfälligkeitsentschädigung eventuell ein leicht verkraftbares Problem. Zahlen Sie der Bank ihre Entschädigung und freuen Sie sich über den Gewinn, der trotz alledem überbleibt. Prüfen Sie die steuerliche Situation.
- Prüfen Sie nach, wie lange Sie Ihr Darlehen bereits laufen haben. Es kann sich lohnen abzuwarten, bis die Vertragslaufzeit von selbst abläuft. Der Vertrag kann nach § 489 BGB nämlich gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, wenn die Laufzeit des Vertrages 10 Jahre überschreitet. Lediglich eine 6-monatige Kündigungsfrist muss eingehalten werden.
- Falls Sie Ihr Haus verkaufen und gleichzeitig eine andere Immobilie erwerben wollen, besteht die Möglichkeit, dass Sie die neue Immobilie als eine Sicherheit in den bestehenden Darlehensvertrag einbeziehen und einen entsprechenden Grundbucheintrag vornehmen, das Darlehen also gewissermaßen überschreiben (Pfandtausch). Das bestehende Darlehen kann bei dieser Vorgehensweise beibehalten werden, es wird lediglich eine Bearbeitungsgebühr fällig. Allerdings muss auch die Bank, die hier ja Vertragspartner ist, ihr Einverständnis geben. Das wird sie aber wahrscheinlich nur tun, wenn der Kredit auch durch einen entsprechenden Wert Ihrer neuen Immobilie abgesichert ist. Weiter besteht die Möglichkeit, dass der Käufer Ihres Hauses, falls er entsprechend am Kauf interessiert ist, den Kreditvertrag übernimmt und damit der Darlehensnehmer wird. Sicher wird die Bank in diesem Fall aber überprüfen, ob der neue Vertragspartner solvent ist; zudem gibt es Banken, die diese Art der Kreditübernahme prinzipiell nicht zulassen.
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