Dieser Artikel behandelt die folgenden 5 Fragen:
I. Welche Unterlagen benötige ich beim Verkauf meines Hauses?
II. Wie sehen diese Unterlagen genau aus?
III. Wo bekomme ich die Pläne her, wenn ich keine mehr habe?
IV. Was passiert oder wie geht man vor, wenn Kredite oder Grundschulden eingetragen sind?
V. Wie sieht es mit eventuellen Steuerzahlungen aus?
I. Welche Unterlagen benötige ich beim Verkauf meines Hauses?
Wenn Sie ein Haus in München verkaufen wollen, sollten Sie bereits im Vorfeld die im Folgenden aufgelisteten Informationen und Dokumente bereitstellen:
Checkliste:
II. Wie sehen diese Unterlagen in der Checkliste genau aus?
zu 1. Lageplan: Für den Lageplan ist es nicht erheblich, ob er alt ist oder neu. Auf einem Lageplan muss man nur sehen können, wie sich ein Haus in seine Umgebung einfügt und was wie angebaut ist.
zu 2. Grundrisspläne: Die Grundrisspläne zeigen einen waagrechten Schnitt der einzelnen Stockwerke.
zu 3. Grundbuchauszug: Manchmal gibt es im Grundbuch einen unbekannten oder unerwarteten Eintrag zur betreffenden Immobilie. Daher sollte man sich beim Grundbuchamt einen vollständigen, neuen Grundbuchauszug besorgen und durchlesen, um hier keine unangenehme Überraschung zu erleben.
zu 4. Objektbeschreibung: Erstellen Sie ein kleines Exposé, das grundlegende Dinge zu Haus aufführt, wie Lage, Pläne, Bauweise, Baujahr, Nebenkosten, was renoviert wurde, usw. Fertigen Sie Kopien davon an.
zu 5. Brandversicherungsurkunde: In Deutschland ist eine Brandversicherung Pflicht. Oft benötigt ein eventueller Käufer eine Brandversicherung als Dokument zur Vorlage bei einer Finanzierung.
zu 6. Liste der letzten Renovierungen: Führen Sie hier sämtlicher Sanierungen bzw. Renovierungen
auf. Was wurde wann erneuert?
zu 7. Nebenkosten: Machen Sie hier auf ein DIN A4 Blatt eine Liste der monatlichen Nebenkosten. Dazu gehören Gas/Öl, Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer, Versicherungen. (nicht der Verbrauchsstrom)
zu 8. Energieausweis: Falls nicht vorhanden, besorgen Sie sich einen Energieausweis. Je nach Art der Immobilie kann das ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsenergieausweis sein. Ihr Immobilienmakler weiß Bescheid – auch wie Sie kostengünstig und auf einfachstem Wege einen Energieausweis bekommen.
zu 9. Bilder: Gute Innen- und Außenbilder ermöglichen eine gute Präsentation und machen den Verkauf leichter. Ein Immobilienmakler macht für gewöhnlich qualitativ hochwertige Bilder mit einer Weitwinkelkamera.
zu 10. Baubeschreibung: Manchmal ist noch eine Baubeschreibung aus der Bauzeit vorhanden. Diese gehört dann natürlich zu den Unterlagen. (Es sollte auch vermerkt sein, wenn etwas neu gemacht worden ist.)
zu 11. Wohnflächenberechnung: Eine solche gibt es manchmal noch in der ursprünglichen Architektenplanung. Hin und wieder verlangen finanzierende Banken eine Wohnflächenberechnung.
III. Wo bekomme ich die Pläne her, wenn ich keine mehr habe?
Die Lokalbaukommission (LBK) München in der Blumenstr. 19 hält für die mehr als 300.000 genehmigten Gebäude in der Stadt die Bauakten vor. Gegen 5 € Gebühr plus Kopierkosten können Sie die dort genehmigten Pläne für Ihr Haus einsehen und auch Kopien erstellen lassen. Für gewöhnlich enthalten diese Pläne den damaligen Lageplan sowie Grundrisse der Etagen und Querschnitte. Auch derzeit geführter Schriftverkehr dürfte enthalten sein, soweit er damals gesammelt wurde.
Die Zentralregistratur finden Sie im Erdgeschoss (nach Eingang links, danach leicht rechts – Gang rechts von der Kasse – ggfs. nachfragen)
Bevor Sie in die Lokalbaukommission gehen, nehmen Sie am besten telefonisch Kontakt auf mit de Zentralregistratur und lassen sich die entsprechenden Pläne schon mal vorab bereitlegen. Telefonnummer, Öffnungszeiten sowie das Formular, das Sie mitbringen müssen finden Sie hier: Lokalbaukommission
Günstigerweise können Sie – ebenfalls im Erdgeschoss – gleich noch das Servicezentrum aufsuchen. Nach dem Ziehen einer Nummer und für vergleichsweise kurzen Wartezeiten können Sie dort Auskünfte bezüglich der Bebaubarkeit Ihres Grundstückes bekommen. Wenn Sie beispielsweise ein älteres Einfamilienhaus in München verkaufen wollen, das seine besten Zeiten bereits hinter sich hat, ist das eine wichtige Information.
Ein Haus in München zu verkaufen, ohne dass man die Pläne dafür verfügbar hat, ist nicht empfehlenswert und prinzipiell auch nicht machbar.
Sie können sich hier viel Mühe sparen, wenn Sie einen erfahrenen Immobilienmakler engagieren, der mit der Materie und den Vorgehen vertraut ist. Rufen Sie mich an, die vielen Anrufe, Besichtigungen und notwendige Behördengänge gehören für mich zum Tagesgeschäft. Ich nehme Ihnen diese Arbeiten gerne ab.
IV. Was passiert oder wie geht man vor, wenn Kredite oder Grundschulden eingetragen sind?
Immobilienkredit und Grundschuldeintrag
Wird eine Immobilie auf der Grundlage einer Finanzierung erworben, dann sichert sich die Bank, die die Finanzierung übernimmt, natürlich ab. Die Bank schließt mit dem künftigen Eigentümer einen Darlehensvertrag ab und das Haus oder die Eigentumswohnung erhält einen entsprechenden Eintrag im Grundbuch. Der Darlehensvertrag regelt u. a. die Laufzeit, den Zinssatz und die Zinsfestschreibung.
Rechtlich sind das Darlehen und der Eintrag der Grundschuld im Grundbuch zwei verschiedene Paar Stiefel. Es kann z. B. sein, dass im Grundbuchauszug 600.000 € stehen und das Darlehen aber schon seit Jahren nicht mehr existiert. Ein Grundschuldeintrag wird nicht automatisch gelöscht, das passiert nur, wenn der Eigentümer die Löschung bei einem Notar beantragt und vornehmen lässt. Das ist natürlich mit Gebühren verbunden. Und auch, weil man jederzeit diese Grundschuld wieder belasten kann, indem man ein neues Darlehen aufnimmt (weil man z. B. einen Wintergarten kaufen will), lässt man diese Grundschuld oft nicht löschen, auch wenn das Darlehen längst abgezahlt ist.
Hausverkauf, Notartermin, Löschung der Grundschuld
Wenn man dann sein Haus eines Tages verkaufen will, ist die Frage, wie man jetzt vorgehen muss. Falls das Darlehen abbezahlt, die Grundschuld aber noch eingetragen ist, sollte man am besten die relevanten Informationen zum Darlehen (Bank und Adresse, Darlehensnummer, einen Ansprechpartner) an das betraute Notariat weiterleiten. Nach der Vertragsunterzeichnung holt das Notariat dann von der Bank die sog. Löschungsbewilligung ein, dann wird die Grundschuld gleich in einem Rutsch mit dem Verkauf gelöscht. Man kann auch schon im Vorfeld zum Notartermin tätig werden und zum einen die Bank davon in Kenntnis setzen plus dem Notariat möglichst exakte Daten zum Darlehen nennen (Sachbearbeiter, Darlehensnummer, vollständige Adresse der Bank).
Falls das Darlehen noch belastet ist, ist die Frage, welcher Betrag für die sog. Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Bei der Finanzierung sagt die Bank einem Immobilienbesitzer für einen vereinbarten Zeitraum einen feststehenden Zinssatz zu. Will der Immobilienbesitzer den Darlehensvertrag nun vorzeitig aufheben, will die Bank einen Ausgleichsbetrag für entgangene Zinserträge, eben eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe dieser Entschädigung hängt von mehreren Faktoren wie Laufzeit, Darlehenshöhe, vereinbartem Zinssatz sowie aktuellem Zinssatz ab. Sie können sich beispielsweise im Internet auf verschiedenen Seiten den anfallenden Betrag für diese „Strafe“ berechnen lassen. Ich selbst verwende momentan diesen Vorfälligkeitsrechner.
Wenn Sie also ein Haus in München verkaufen und ein Darlehen laufen haben, müssen Sie diese Vorfälligkeitsentschädigung bei Ihrem Verkauf mit einkalkulieren. Das geht ähnlich wie weiter oben geschildert: Zunächst geben Sie die Daten an das Notariat weiter. Der Notar fragt nach dem Verkaufstermin bei der Bank bezüglich des offenen Betrages an. Daraufhin erhält der Käufer eine Mitteilung über die Höhe des Betrages, den er für die Ablösung des Kredites an die finanzierende Bank zahlen muss und auch darüber, welchen Betrag und auf welches Konto er dem Verkäufer direkt überweisen muss. Erhebt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, ist es natürlich nicht möglich wie oben kurz angedeutet, selbst als Eigentümer zur Bank zu gehen und vor dem Notartermin eine Löschungsbewilligung für die Grundschulden einzuholen, da die Grundschulden ja nur unter der Auflage gelöscht werden können, dass das Darlehen vollständig abgelöst ist.
Die Übernahme des Kredits durch den Käufer
Prinzipiell kann der Käufer einen bestehenden Kredit übernehmen, wenn er über eine ausreichende Bonität verfügt und somit ausreichend kreditwürdig ist. Das wird in der Praxis aber selten gemacht, weil der Käufer meist einen anderen Betrag braucht und dazu meist bei von einer anderen Bank betreut wird. Momentan werden ohnehin in beinahe allen Fällen zunächst einmal die bestehenden Kredite abgelöst und die alten Grundschulden werden gelöscht, um neue Darlehensverträge abzuschließen und neue Grundschulden zu bestellen. Dass ein Käufer einen bestehenden Kredit übernimmt, wird vielleicht dann wieder interessanter, wenn die Zinssätze für Darlehen wieder steigen.
Schwierigkeiten beim Verkauf, wenn das Haus mit einem Kredit belastet ist
Eigentlich können nur dann Schwierigkeiten auftreten, wenn Darlehen und Vorfälligkeitsentschädigung zusammengenommen größer sind als der Verkaufspreis. In einem solchen Fall muss der Verkäufer, wenn er den Verkauf dennoch vollziehen möchte oder muss, eine sinnvolle Übereinkunft mit seiner Bank treffen.
Fazit:
Zusammenfassend kann man feststellen, dass es durchaus möglich ist, ein Haus zu verkaufen, auch wenn es mit einem Kredit belastet ist. Man tut aber gut daran, schon einmal vorab den Betrag für die Vorfälligkeitsentschädigung festzustellen, so dass man hier keine böse Überraschung erlebt.
V. Wie sieht es mit eventuellen Steuerzahlungen aus?
Wenn Sie ein Haus in München verkaufen wollen, ist es ebenso wichtig für Sie, zu wissen, ob und wieviel Spekulationssteuer für Sie für den Verkauf anfällt, oder ob Sie steuerfrei über Ihren „Gewinn“ verfügen können.
Rechtlich regelt dies §23, Einkommensteuergesetz. Dabei kommen generell zwei Möglichkeiten in Betracht:
Sie haben das Haus, das Sie verkaufen wollen, vollständig selbst genutzt:
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und sowohl im Jahr des Verkaufs als auch in den beiden Jahren davor selbst in dem Haus gewohnt haben, fällt keine Spekulationssteuer an.
Das Haus, das Sie verkaufen wollen, war vermietet:
Für diesen Fall gibt es eine gesetzliche Spekulationsfrist, die bei 10 Jahren liegt, normalerweise beginnend mit dem Kaufdatum. Sollten Sie beispielsweise nach 7 Jahren Ihr Haus in München
verkaufen, müssen Sie sich darauf einrichten, den Überschuss zu versteuern. Eine steuerliche Abschreibung (AfA), die Sie bereits geltend gemacht haben, wird aus steuerlicher Sicht dann zu Ihren Ungunsten einberechnet und diese müssen Sie letztendlich ergänzend versteuern. Beispiel: Sie erzielen einen „Überschuss“ von 100.000 €, Ihr Spitzensteuersatz liegt bei 28 %, damit müssen Sie 28.000 € Steuern abführen (Spekulationssteuer). Jetzt gibt es für Sie zwei Möglichkeiten: a) Selbst mit der steuerlichen Belastung sind Sie immer noch mit dem erzielten Überschuss zufrieden, b) Die steuerliche Belastung ist einfach zu hoch und der Gewinn ist nicht hinnehmbar verringert. Dann nehmen Sie besser in Kauf, noch die drei Jahre abzuwarten und erst dann zu verkaufen, und dem Fiskus nicht unnötig Geld hinterher zu tragen.
Sie sollten generell bei Steuerfragen immer Ihren Steuerberater kontaktieren, da ich im Rahmen dieser kurzen Tipps nur diese Themen ansprechen kann, die auch dem Wandel unterworfen sind. Fragen Sie Ihn auch, falls Sie in den letzten Jahren bereits zwei oder drei Immobilien verkauft haben und noch ein Haus verkaufen möchten. Es gibt hier die sogenannte Drei-Objektgrenze und das Risiko als Privatperson vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft zu werden. Also, wie schon oben angesprochen, wenn nicht alles absolut klar ist, fragen Sie Ihren Steuerberater. Wenn Sie Ihr Einfamilienhaus verkaufen, indem Sie schon viele Jahre wohnen, dann ist das alles im Normalfall kein Problem und Sie haben keine Spekulationssteuer auf Immobilien zu befürchten.
Wenn Sie ein Haus in München verkaufen wollen, sollten Sie bereits im Vorfeld die im Folgenden aufgelisteten Informationen und Dokumente bereitstellen:
Checkliste:
- Lageplan ___
- Grundrisspläne ___
- Grundbuchauszug ___
- Objektbeschreibung ___
- Brandversicherungsurkunde ___
- Liste der letzten Renovierungen ____
- Nebenkostenübersicht ____
- Energieausweis (ggfs. erstellen lassen) ___
- Bilder (soweit vorhanden) ___
- Baubeschreibung (soweit vorhanden) ____
- Wohnflächenberechnung ___
- ggfs. Kopie Mietverträge (falls vermietet) ___
II. Wie sehen diese Unterlagen in der Checkliste genau aus?
zu 1. Lageplan: Für den Lageplan ist es nicht erheblich, ob er alt ist oder neu. Auf einem Lageplan muss man nur sehen können, wie sich ein Haus in seine Umgebung einfügt und was wie angebaut ist.
zu 2. Grundrisspläne: Die Grundrisspläne zeigen einen waagrechten Schnitt der einzelnen Stockwerke.
zu 3. Grundbuchauszug: Manchmal gibt es im Grundbuch einen unbekannten oder unerwarteten Eintrag zur betreffenden Immobilie. Daher sollte man sich beim Grundbuchamt einen vollständigen, neuen Grundbuchauszug besorgen und durchlesen, um hier keine unangenehme Überraschung zu erleben.
zu 4. Objektbeschreibung: Erstellen Sie ein kleines Exposé, das grundlegende Dinge zu Haus aufführt, wie Lage, Pläne, Bauweise, Baujahr, Nebenkosten, was renoviert wurde, usw. Fertigen Sie Kopien davon an.
zu 5. Brandversicherungsurkunde: In Deutschland ist eine Brandversicherung Pflicht. Oft benötigt ein eventueller Käufer eine Brandversicherung als Dokument zur Vorlage bei einer Finanzierung.
zu 6. Liste der letzten Renovierungen: Führen Sie hier sämtlicher Sanierungen bzw. Renovierungen
auf. Was wurde wann erneuert?
zu 7. Nebenkosten: Machen Sie hier auf ein DIN A4 Blatt eine Liste der monatlichen Nebenkosten. Dazu gehören Gas/Öl, Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer, Versicherungen. (nicht der Verbrauchsstrom)
zu 8. Energieausweis: Falls nicht vorhanden, besorgen Sie sich einen Energieausweis. Je nach Art der Immobilie kann das ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsenergieausweis sein. Ihr Immobilienmakler weiß Bescheid – auch wie Sie kostengünstig und auf einfachstem Wege einen Energieausweis bekommen.
zu 9. Bilder: Gute Innen- und Außenbilder ermöglichen eine gute Präsentation und machen den Verkauf leichter. Ein Immobilienmakler macht für gewöhnlich qualitativ hochwertige Bilder mit einer Weitwinkelkamera.
zu 10. Baubeschreibung: Manchmal ist noch eine Baubeschreibung aus der Bauzeit vorhanden. Diese gehört dann natürlich zu den Unterlagen. (Es sollte auch vermerkt sein, wenn etwas neu gemacht worden ist.)
zu 11. Wohnflächenberechnung: Eine solche gibt es manchmal noch in der ursprünglichen Architektenplanung. Hin und wieder verlangen finanzierende Banken eine Wohnflächenberechnung.
III. Wo bekomme ich die Pläne her, wenn ich keine mehr habe?
Die Lokalbaukommission (LBK) München in der Blumenstr. 19 hält für die mehr als 300.000 genehmigten Gebäude in der Stadt die Bauakten vor. Gegen 5 € Gebühr plus Kopierkosten können Sie die dort genehmigten Pläne für Ihr Haus einsehen und auch Kopien erstellen lassen. Für gewöhnlich enthalten diese Pläne den damaligen Lageplan sowie Grundrisse der Etagen und Querschnitte. Auch derzeit geführter Schriftverkehr dürfte enthalten sein, soweit er damals gesammelt wurde.
Die Zentralregistratur finden Sie im Erdgeschoss (nach Eingang links, danach leicht rechts – Gang rechts von der Kasse – ggfs. nachfragen)
Bevor Sie in die Lokalbaukommission gehen, nehmen Sie am besten telefonisch Kontakt auf mit de Zentralregistratur und lassen sich die entsprechenden Pläne schon mal vorab bereitlegen. Telefonnummer, Öffnungszeiten sowie das Formular, das Sie mitbringen müssen finden Sie hier: Lokalbaukommission
Günstigerweise können Sie – ebenfalls im Erdgeschoss – gleich noch das Servicezentrum aufsuchen. Nach dem Ziehen einer Nummer und für vergleichsweise kurzen Wartezeiten können Sie dort Auskünfte bezüglich der Bebaubarkeit Ihres Grundstückes bekommen. Wenn Sie beispielsweise ein älteres Einfamilienhaus in München verkaufen wollen, das seine besten Zeiten bereits hinter sich hat, ist das eine wichtige Information.
Ein Haus in München zu verkaufen, ohne dass man die Pläne dafür verfügbar hat, ist nicht empfehlenswert und prinzipiell auch nicht machbar.
Sie können sich hier viel Mühe sparen, wenn Sie einen erfahrenen Immobilienmakler engagieren, der mit der Materie und den Vorgehen vertraut ist. Rufen Sie mich an, die vielen Anrufe, Besichtigungen und notwendige Behördengänge gehören für mich zum Tagesgeschäft. Ich nehme Ihnen diese Arbeiten gerne ab.
IV. Was passiert oder wie geht man vor, wenn Kredite oder Grundschulden eingetragen sind?
Immobilienkredit und Grundschuldeintrag
Wird eine Immobilie auf der Grundlage einer Finanzierung erworben, dann sichert sich die Bank, die die Finanzierung übernimmt, natürlich ab. Die Bank schließt mit dem künftigen Eigentümer einen Darlehensvertrag ab und das Haus oder die Eigentumswohnung erhält einen entsprechenden Eintrag im Grundbuch. Der Darlehensvertrag regelt u. a. die Laufzeit, den Zinssatz und die Zinsfestschreibung.
Rechtlich sind das Darlehen und der Eintrag der Grundschuld im Grundbuch zwei verschiedene Paar Stiefel. Es kann z. B. sein, dass im Grundbuchauszug 600.000 € stehen und das Darlehen aber schon seit Jahren nicht mehr existiert. Ein Grundschuldeintrag wird nicht automatisch gelöscht, das passiert nur, wenn der Eigentümer die Löschung bei einem Notar beantragt und vornehmen lässt. Das ist natürlich mit Gebühren verbunden. Und auch, weil man jederzeit diese Grundschuld wieder belasten kann, indem man ein neues Darlehen aufnimmt (weil man z. B. einen Wintergarten kaufen will), lässt man diese Grundschuld oft nicht löschen, auch wenn das Darlehen längst abgezahlt ist.
Hausverkauf, Notartermin, Löschung der Grundschuld
Wenn man dann sein Haus eines Tages verkaufen will, ist die Frage, wie man jetzt vorgehen muss. Falls das Darlehen abbezahlt, die Grundschuld aber noch eingetragen ist, sollte man am besten die relevanten Informationen zum Darlehen (Bank und Adresse, Darlehensnummer, einen Ansprechpartner) an das betraute Notariat weiterleiten. Nach der Vertragsunterzeichnung holt das Notariat dann von der Bank die sog. Löschungsbewilligung ein, dann wird die Grundschuld gleich in einem Rutsch mit dem Verkauf gelöscht. Man kann auch schon im Vorfeld zum Notartermin tätig werden und zum einen die Bank davon in Kenntnis setzen plus dem Notariat möglichst exakte Daten zum Darlehen nennen (Sachbearbeiter, Darlehensnummer, vollständige Adresse der Bank).
Falls das Darlehen noch belastet ist, ist die Frage, welcher Betrag für die sog. Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Bei der Finanzierung sagt die Bank einem Immobilienbesitzer für einen vereinbarten Zeitraum einen feststehenden Zinssatz zu. Will der Immobilienbesitzer den Darlehensvertrag nun vorzeitig aufheben, will die Bank einen Ausgleichsbetrag für entgangene Zinserträge, eben eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe dieser Entschädigung hängt von mehreren Faktoren wie Laufzeit, Darlehenshöhe, vereinbartem Zinssatz sowie aktuellem Zinssatz ab. Sie können sich beispielsweise im Internet auf verschiedenen Seiten den anfallenden Betrag für diese „Strafe“ berechnen lassen. Ich selbst verwende momentan diesen Vorfälligkeitsrechner.
Wenn Sie also ein Haus in München verkaufen und ein Darlehen laufen haben, müssen Sie diese Vorfälligkeitsentschädigung bei Ihrem Verkauf mit einkalkulieren. Das geht ähnlich wie weiter oben geschildert: Zunächst geben Sie die Daten an das Notariat weiter. Der Notar fragt nach dem Verkaufstermin bei der Bank bezüglich des offenen Betrages an. Daraufhin erhält der Käufer eine Mitteilung über die Höhe des Betrages, den er für die Ablösung des Kredites an die finanzierende Bank zahlen muss und auch darüber, welchen Betrag und auf welches Konto er dem Verkäufer direkt überweisen muss. Erhebt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, ist es natürlich nicht möglich wie oben kurz angedeutet, selbst als Eigentümer zur Bank zu gehen und vor dem Notartermin eine Löschungsbewilligung für die Grundschulden einzuholen, da die Grundschulden ja nur unter der Auflage gelöscht werden können, dass das Darlehen vollständig abgelöst ist.
Die Übernahme des Kredits durch den Käufer
Prinzipiell kann der Käufer einen bestehenden Kredit übernehmen, wenn er über eine ausreichende Bonität verfügt und somit ausreichend kreditwürdig ist. Das wird in der Praxis aber selten gemacht, weil der Käufer meist einen anderen Betrag braucht und dazu meist bei von einer anderen Bank betreut wird. Momentan werden ohnehin in beinahe allen Fällen zunächst einmal die bestehenden Kredite abgelöst und die alten Grundschulden werden gelöscht, um neue Darlehensverträge abzuschließen und neue Grundschulden zu bestellen. Dass ein Käufer einen bestehenden Kredit übernimmt, wird vielleicht dann wieder interessanter, wenn die Zinssätze für Darlehen wieder steigen.
Schwierigkeiten beim Verkauf, wenn das Haus mit einem Kredit belastet ist
Eigentlich können nur dann Schwierigkeiten auftreten, wenn Darlehen und Vorfälligkeitsentschädigung zusammengenommen größer sind als der Verkaufspreis. In einem solchen Fall muss der Verkäufer, wenn er den Verkauf dennoch vollziehen möchte oder muss, eine sinnvolle Übereinkunft mit seiner Bank treffen.
Fazit:
Zusammenfassend kann man feststellen, dass es durchaus möglich ist, ein Haus zu verkaufen, auch wenn es mit einem Kredit belastet ist. Man tut aber gut daran, schon einmal vorab den Betrag für die Vorfälligkeitsentschädigung festzustellen, so dass man hier keine böse Überraschung erlebt.
V. Wie sieht es mit eventuellen Steuerzahlungen aus?
Wenn Sie ein Haus in München verkaufen wollen, ist es ebenso wichtig für Sie, zu wissen, ob und wieviel Spekulationssteuer für Sie für den Verkauf anfällt, oder ob Sie steuerfrei über Ihren „Gewinn“ verfügen können.
Rechtlich regelt dies §23, Einkommensteuergesetz. Dabei kommen generell zwei Möglichkeiten in Betracht:
Sie haben das Haus, das Sie verkaufen wollen, vollständig selbst genutzt:
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und sowohl im Jahr des Verkaufs als auch in den beiden Jahren davor selbst in dem Haus gewohnt haben, fällt keine Spekulationssteuer an.
Das Haus, das Sie verkaufen wollen, war vermietet:
Für diesen Fall gibt es eine gesetzliche Spekulationsfrist, die bei 10 Jahren liegt, normalerweise beginnend mit dem Kaufdatum. Sollten Sie beispielsweise nach 7 Jahren Ihr Haus in München
verkaufen, müssen Sie sich darauf einrichten, den Überschuss zu versteuern. Eine steuerliche Abschreibung (AfA), die Sie bereits geltend gemacht haben, wird aus steuerlicher Sicht dann zu Ihren Ungunsten einberechnet und diese müssen Sie letztendlich ergänzend versteuern. Beispiel: Sie erzielen einen „Überschuss“ von 100.000 €, Ihr Spitzensteuersatz liegt bei 28 %, damit müssen Sie 28.000 € Steuern abführen (Spekulationssteuer). Jetzt gibt es für Sie zwei Möglichkeiten: a) Selbst mit der steuerlichen Belastung sind Sie immer noch mit dem erzielten Überschuss zufrieden, b) Die steuerliche Belastung ist einfach zu hoch und der Gewinn ist nicht hinnehmbar verringert. Dann nehmen Sie besser in Kauf, noch die drei Jahre abzuwarten und erst dann zu verkaufen, und dem Fiskus nicht unnötig Geld hinterher zu tragen.
Sie sollten generell bei Steuerfragen immer Ihren Steuerberater kontaktieren, da ich im Rahmen dieser kurzen Tipps nur diese Themen ansprechen kann, die auch dem Wandel unterworfen sind. Fragen Sie Ihn auch, falls Sie in den letzten Jahren bereits zwei oder drei Immobilien verkauft haben und noch ein Haus verkaufen möchten. Es gibt hier die sogenannte Drei-Objektgrenze und das Risiko als Privatperson vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft zu werden. Also, wie schon oben angesprochen, wenn nicht alles absolut klar ist, fragen Sie Ihren Steuerberater. Wenn Sie Ihr Einfamilienhaus verkaufen, indem Sie schon viele Jahre wohnen, dann ist das alles im Normalfall kein Problem und Sie haben keine Spekulationssteuer auf Immobilien zu befürchten.
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Für Fragen zum Verkauf Ihres Hauses, einer Wertermittlung oder einem unverbindlichen Termin stehen wir Ihnen gerne unverbindlich zur Verfügung. Sie können uns telefonisch unter 089-131320 erreichen, oder über das Kontaktformular eine E-Mail senden. Wir freuen uns von Ihnen zu hören!